Il tsunami argento sta rimodellando il mercato immobiliare globale

Per decenni, la crescita della popolazione è stata una delle basi più solide del mercato immobiliare globale. Più persone generalmente significava più famiglie, una domanda più forte di case e, in molte aree, un aumento del valore delle proprietà. Ma il cambiamento demografico sta ora sfidando questa assunzione di lunga data.

Il calo dei tassi di natalità, l'aumento dell'aspettativa di vita e il declino della popolazione stanno trasformando i mercati immobiliari in diverse grandi economie. Man mano che le società invecchiano, la questione si sposta sempre più da una carenza di case a un potenziale surplus di proprietà in aree dove il numero delle famiglie sta diminuendo.

Il Giappone offre uno dei più chiari esempi di questa trasformazione. Il paese ha vissuto un declino della popolazione dal 2008, mentre le persone di età pari o superiore a 65 anni ora rappresentano quasi un terzo della sua popolazione. Allo stesso tempo, le generazioni più giovani si sono sempre più concentrate nei grandi centri urbani, lasciando molte comunità rurali con meno residenti.

Questo spostamento demografico ha contribuito a un numero crescente di case vuote. I dati ufficiali giapponesi per il 2024 indicano che il numero di proprietà residenziali non occupate è di circa 9 milioni, rappresentando circa il 13,8% dell'intero stock abitativo del paese. In alcune aree rurali, proprietà abbandonate o invecchiate vengono offerte a prezzi estremamente bassi, mentre le autorità locali hanno introdotto incentivi per attrarre nuovi residenti.

Tuttavia, il Giappone dimostra anche che il declino demografico non influisce su ogni mercato immobiliare allo stesso modo. Tokyo e altri grandi centri urbani continuano ad attrarre lavoratori, aziende e investimenti grazie alle opportunità di lavoro, alle infrastrutture e all'accesso ai servizi. La limitata disponibilità di terreni in aree molto richieste contribuisce anche a sostenere i valori immobiliari.

Il fenomeno non è confinato al Giappone. La Cina è entrata in un periodo di declino della popolazione nel 2022, mentre il calo dei tassi di natalità e la formazione di famiglie più debole hanno aumentato la pressione su un settore immobiliare già problematico. La domanda di abitazioni è particolarmente vulnerabile nelle città che non hanno prospettive economiche solide o la capacità di attrarre nuovi residenti.

La Corea del Sud affronta una sfida demografica simile. Seul continua a beneficiare della sua concentrazione di posti di lavoro, servizi e infrastrutture, ma alcune città regionali stanno vivendo una maggiore pressione man mano che le loro popolazioni diminuiscono. Il contrasto evidenzia una caratteristica sempre più importante dei futuri mercati immobiliari: le tendenze demografiche nazionali potrebbero contare meno della capacità delle singole città di attrarre e trattenere residenti.

Anche l'Italia sta affrontando l'invecchiamento della popolazione e la depopolazione in diversi piccoli comuni, in particolare in alcune parti del sud. Alcuni comuni hanno sperimentato vendite di case a prezzo simbolico e altri incentivi progettati per attrarre residenti, ristrutturare edifici abbandonati e rivitalizzare le comunità locali.

Le Nazioni Unite stimano che le persone di età pari o superiore a 65 anni potrebbero rappresentare circa una persona su sei a livello mondiale entro il 2050, rispetto a circa una persona su dieci nel 2021. Allo stesso tempo, il calo della fertilità in molte economie sviluppate sta riducendo la dimensione delle future generazioni che entrano nel mercato immobiliare.

Le conseguenze vanno oltre il numero di potenziali acquirenti di case. Una popolazione che invecchia può anche cambiare il tipo di abitazioni richieste. Le famiglie più anziane potrebbero preferire sempre più case più piccole e accessibili, situate vicino a strutture sanitarie, trasporti pubblici, negozi e altri servizi essenziali.

Le grandi case familiari in periferia potrebbero diventare meno attraenti in alcuni mercati man mano che i figli lasciano le case dei genitori e i proprietari più anziani trovano le grandi proprietà sempre più costose o difficili da mantenere. Questo potrebbe incoraggiare i costruttori a progettare progetti abitativi con caratteristiche di accessibilità, ascensori, efficienza energetica e servizi nelle vicinanze.

La transizione demografica potrebbe quindi costringere a una revisione importante delle politiche abitative tradizionali. I governi si sono storicamente concentrati sull'aumento dell'offerta abitativa per soddisfare la crescente domanda. Nelle comunità in diminuzione, tuttavia, la sfida potrebbe invece essere quella di gestire un patrimonio immobiliare esistente che supera il numero di famiglie disposte o in grado di occuparlo.

Questo squilibrio potrebbe esercitare una pressione al ribasso sui valori immobiliari in aree che stanno subendo perdite di popolazione persistenti. Le regioni incapaci di attrarre lavoratori, aziende o migranti potrebbero affrontare un ciclo particolarmente difficile in cui meno residenti portano a una domanda più debole, a valori immobiliari in calo e a un ulteriore declino economico.

Allo stesso tempo, i tassi di interesse e le condizioni dei mutui rimarranno determinanti importanti dell'attività abitativa, ma potrebbero non essere più sufficienti a spiegare le tendenze di mercato a lungo termine. I fattori demografici, le opportunità di lavoro, i modelli migratori, le infrastrutture e l'accesso ai servizi stanno diventando sempre più importanti nel determinare dove la domanda di abitazioni rimarrà forte.

Il cosiddetto "tsunami argento" è improbabile che trasformi ogni mercato immobiliare alla stessa velocità. I suoi effetti potrebbero emergere gradualmente, a differenza dell'impatto immediato delle crisi finanziarie o degli shock dei tassi di interesse. Tuttavia, la sua influenza a lungo termine potrebbe essere profonda poiché i cambiamenti demografici si sviluppano nel corso dei decenni.

Per i governi, i costruttori e gli investitori, la sfida comporterà sempre più la comprensione non solo di quante case un mercato ha bisogno, ma anche di dove queste case dovrebbero essere situate, come dovrebbero essere progettate e quali generazioni dovrebbero servire.

La competizione tra le città potrebbe quindi spostarsi dalla costruzione del maggior numero possibile di case all'attrazione di residenti, posti di lavoro e investimenti. Nelle aree metropolitane in crescita, la carenza di abitazioni potrebbe rimanere una preoccupazione principale, mentre le regioni in declino potrebbero affrontare un problema completamente diverso: come preservare il valore e l'utilità di milioni di proprietà esistenti.

Man mano che le popolazioni invecchiano e i tassi di fertilità diminuiscono, il futuro del mercato immobiliare dipenderà quindi sempre più dalla capacità di una città di rimanere economicamente attraente e demograficamente resiliente. I mercati immobiliari di domani potrebbero essere plasmati tanto dal movimento e dall'età delle persone quanto dalla costruzione stessa degli edifici.